圆桌对话：“酒店+地产”发展模式探讨

图文内容：圆桌对话“酒店+地产发展模式探讨”六位嘉宾。

　　接下来，我们将举行今天上午主会场的第一场圆桌对话。本场圆桌对话将由中国旅游协会副会长、浙江开元集团董事长陈妙林作为主持人，继续深入展开对于“酒店+地产”发展模式的探讨。

　　首先让我们有请参与本场圆桌论坛的对话嘉宾，他们是：

　　万达商业地产股份有限公司副总裁宁奇峰

　　恒大地产集团副总裁彭建军

　　富力地产集团酒店管理公司总裁庄启明

　　中粮集团酒店事业部副总裁陈敏

　　广弘集团董事长兼总裁黄振宇

　　深圳达实智能股份有限公司董事长刘磅

　　接下来，有请本厂圆桌论坛的主持人陈妙林董事长上台。掌声有请。

主持人：中国旅游协会副会长、浙江开元集团董事长陈妙林

　　陈妙林：好的，非常感谢六位老总，感谢你们配合我，不好意思，其实我有几个公司不是很熟悉，我昨天晚上到了这里之后匆匆忙忙把要上台嘉宾的资料找了一下，还有两位还没有找到，所以我在这里向大家表示歉意，今天坐在台上的是万达商业地产股份公司的副总裁宁奇峰先生，万达大家都知道吧，万达是中国有名的中国地产的领头人，中国将来行业的老大一定是万达，这没错，万达是1988年成立的，形成了地产、旅游、文化联合百货、影院五大产业，年收入1050亿，全国拥有49座万达广场，28家商业酒店，40家百货店，他们的酒店现在委托亚高、喜来登、洲际等著名酒店公司管理，因此万达也是我们的骄傲。

　　富力地产今天参加是酒店管理公司的总裁庄启明先生，2005年在香港上市，是一个著名的房产企业。今天来到我们现场的还有恒大集团的副总裁彭建军先生，大家欢迎。恒大大家知道，中国的女排品牌非常有名，恒大的女排一上阵就打到了冠军，我们浙江开元也有女排，但我们打的没他们好，在我们浙江开元女排女将也被恒大挖走了，没有办法我们留不住人才，这很抱歉。恒大地产去年的总资产已经达到150亿，销售到8.03亿，恒大下面也拥有不少的酒店。

　　中粮集团，是今天参加的唯一央企，是中粮集团的酒店事业部副总裁陈敏先生，中粮集团拥有中国食品、中粮控股、蒙牛乳业、中粮包装四家上市公司，还有三家内地上市的公司，一个企业拥有7家上市公司，可见它的实力之强大，因此他们能参加今天的会议，也是我们的荣幸。

　　广弘集团我就不做介绍了，刚才广弘集团的汪董事长已经上台做了发言。广弘集团在很多行业，特别是养老地产，我们有参加会议的代表刚才委托我说，发展养老地产方面要向广弘集团的王董事长请教。

　　深圳达实智能有限公司董事长刘总，大家欢迎。刘先生虽然我们今天第一次见面，也不是很熟，但是我们还有有很多问题向刘先生请教的。

　　今天给演讲嘉宾的题目，我们有几个议题需要跟大家共同讨论跟分享的。我们先把题目大致给台上的嘉宾预先说一下，然后根据这个题大家可以延伸进行发言。

　　第一、“酒店+地产”模式当中酒扮演的角色和作用;

　　第二、酒店业的业主和管理方的合作的常见问题以及我们的需要的解决办法;因为我们台上既有酒店管理方，也有酒店的业主，其实万达既是酒店的业主也是酒店的管理方，因为它现在已经成为了酒店管理公司了，我们可以向他去请教。

　　第三、德钦公司，市场分析认为在房地产企业面临难关的时候，酒店和养老地产正在崛起，会不会成为极大的市场。

　　第四、“酒店+地产”的模式看起来十分吸引人，但酒店内的人士表示，其他行业能赚钱，酒店就不一定能赚钱，所以这种模式当中获利的人并不多，如果可以优化这个模式的话，我们如何把其中的优势发挥出来?

　　我们将围绕这几个话题，当然也有其他的问题可以请教，像万达、恒大、富力他们都各自发展，都有自己的特色，大家也可以提一些问题，希望他们能够与大家一起分享。[page]

　　我想我们先请教一下万达，我们请万达的宁总给我们谈谈，酒店业和酒店管理方合作当中的问题如何解决?

对话嘉宾：万达商业地产股份有限公司副总裁宁奇峰

　　宁奇峰：谢谢大家，陈董事长在发言中对万达也非常肯定，但是也给我们提出了一些建议，陈董事长说得，我感觉非常坦率，有一些问题提得也是非常尖锐。我也借一点时间把我们万达这几年的发展简单介绍一下。

　　2011年我们总共开了28家酒店，今年我们还有12家酒店要开，到今年年底我们开业的五星级酒店达到32家。刚才陈董事长提到一个很尖锐的问题，这个问题我在很多论坛上或者在很多不同的场合也会被问到，就是说你们做了这么多的酒店还是一直被别人管理，那么什么时候建立自己的管理公司，有什么打算?刚才陈董事长也介绍了，今年我们已经成立了万达的酒店管理公司，也会推出自己的品牌，做自己的酒店管理。确实陈董事长说到了，万达走这一步看起来有一点晚，为什么今年才推出来，而不是刚开始做酒店的时候就做?这里面还是有一些发展上的原因，也有一些机遇。

　　虽然我们有28家酒店，但是实际上最多的酒店开发量是在近三年，从2003年开始我们陆陆续续在建一些酒店，到2009年我们平均是2007年、2008年、2009年平均每年开两家酒店，到2009年底我们有7家酒店，但是2010年底我们一年就开了7家酒店，到2011年我们又是过去的总和我们开了14年。近几年我们酒店业得到了快速的发展，但我们又是为委托管理公司还是沿用酒店理的模式也纠结了一段时间，这个时间也不长，就是2、3年的时间，如果说酒店的发展只是数量不多，如果全部加起来只有10几家，那么我们把它作为一个主业，作为独自管理的战略来说，我们还是有一些犹豫。

　　但是从这几年的发展来看，预计用不了多长的时间，我们有一个发展的计划，我很快会达到70家，在不远的将来我们会达到100家自有的酒店，如果在这个情况下还沿用委托管理的模式可能会失去机遇，所以经过慎重的考虑，在今年我们做了一个重大的决定。

　　当然还有一个很重要的原因，在过去几年万达的商业地产在快速的发展当中，所以在前几年我们工作的重点也是在如何解决内部自身快速发展的一个商业模式的问题。应该说经过这几年的发展和我们自己不断的创新，我们内容也做了很多制度的创新、管理的创新，包括开发模式的创新，这两年这样的模式已经稳定下来，而且经受住了时间的考验。所以也有精力，也有其他的考虑，看看有一些更新的，或者是像酒店业、影城和其他的文化产业方面有其他的突破，我们腾出精力来看看酒店管理方面还有什么可以做得更多的，那么在今年推出自己的品牌。

　　还有一个很重要的原因，可能在座的恒大、富力跟我们或许都会遇到，就是“酒店+地产”的模式，这个实际上是地方政府也很推崇也很希望有这样的项目，但是在引进酒店品牌的时候，地方政府通常都有崇洋的心理，你一定要引进什么什么管理公司，如果我们说我们引进了陈董事长的开元，他或许就面露难射，我们说引进建国或者是其他的，那它的反映就不一样了，所谓的议价能力就降低了。

　　所以有的时候“酒店+地产”也是被政府绑架，一定要你引进洋品牌，这个是第一;第二普通的品牌他们看不上，要求所谓的六星或者是更高的品牌。所以也导致现在酒店业一个是过度发展;第三个是在品牌定位上跟当地的经济和消费能力有脱节。但是这些都是一些综合性的原因，绝不能说都是地产商好大喜功，或者你们就是想做奢华品牌怎么样，这个有很多历史的原因。

　　还有一点就是过去几年万达做事情比较慎重也是比较科学化的，我们也希望在自己建品牌的时候也更多的学习别人的经验，毕竟万达做地产是一个专家，但是做酒店在过去几年还是处于学习阶段，不像陈董事长有多年的经验，有业内很丰富的管理经验积累。我们也在过去几年也有意识的跟国际上大的国际公司建立合作，来看一看我们各个公司管理上的特点。

　　经过这几年我们跟其他的公司都有全品牌的合作，凯越品牌我们有百越也有凯越等等，不同的品牌有不同的管理公司，这样从多家的合作当中我们也积累这样的经验。应该说跟这么家合作我们也建立了自己的信心，尤其是有开元这样的民族品牌也给我们增加了很大的信心，也增加了自己的品牌。我也跟大家一个保证，因为万达做事情要么不做，要么就是投入很大的精力也要把它做得像模像样，所以这几年我们会用很大的精力，打造商业地产、建酒店一样我们来建立管理的品牌。我们也有一个副总裁，今天他没有来，他来主管管理品牌的板块，我相信在他的领导下，在我们整个集团的领导下，在我们董事长的决策下，我们的品牌也会不负重望，这个我想跟陈妙林董事长也有一个交代，也感谢陈妙林董事长，我能感觉到陈妙林董事长对我们的期望，我们一定会在这个方面做更多的努力的，谢谢。

　　陈妙林：谢谢宁总，宁总讲得非常好，我也承认说实话中国的民族品牌还要不断的发展，不断努力，要努力提高我们的知名度。刚才我们跟国家旅游局的局长也讨论这个话题，陈局长也建议，因为我是中国旅游协会挂名的副会长，陈局长刚才也说了我们如何看待国际品牌在我们中国酒店业当中的发展，如何把我们的民族品牌做强做大，确实这个对我们也提了很高的要求和期望，我们也在不断的努力，我们现在真的是这样，地方政府崇洋媚外也确实是实情，我们在委托管理酒店当中就可以看出，凡是地方政府建的酒店，一般情况如果是国宾馆我们还是努力可以争到委托权，为什么?因为国宾馆是接待中央领导的不能交给外国管理公司，所以民族品牌有优势，我们有一个国宾馆，下个月就要召开的博鳌论坛就在我们酒店当中做，就是我们管理的，因为国内品牌他选过来选过去还是我们不错，国际品牌不能选，因为中央领导要过来他就没有选;西藏拉萨饭店这个月刚刚签约，下个月入驻，是西藏目前最大的国宾馆，500个房间，原来是四星现在改造成五星委托我们管理，如果是国宾馆我们还有希望，如果不是国宾馆我们要打进去有一点困难，宁总说的也是大实话，我们不是对老外不尊重，我们崇洋媚外确实是有。

　　昨天我们讨论的时候还在说一个话题，如果是老外、外宾占40%以上的，你委托国际公司管理还有是理由的，如果老外20%不到，你委托老外管理干嘛?第一个对中国的文化不理解，第二个收费很高，第三个人性化、人情化方面跟我们相比差很多，当然我们跟他相比也有差距，但是在某些方面我们很有优势。比如说餐饮管理，比如说开元的，开元的国内酒店管理品牌，不光是开元，餐饮的营业收入35%，外资企业餐饮占30%以上就不错了，做西餐是他的强项，做中餐不是他的强项，做中餐他肯定做不过我们，当然各有优势，我们不能强求，我们还要需求努力，我们如何把我们的品牌做大做强，这个是摆在我们面前的一大任务。[page]

　　接下来有请恒大的副总裁彭建军先生谈谈，除了酒店方面，我们先听听恒大在做体育品牌上，我们有很大的借鉴意义，现在足球也很有名，女排不用说，郎平是他的主教练，一下子把恒大的品牌提高了。

对话嘉宾：恒大地产集团副总裁彭建军

　　彭建军：谢谢陈董事长，各位同仁，非常荣幸参加今天一场思维盛宴，恒大是以地产为核心的多元化的大型集团。先谈谈我们在酒店旅游方面的探讨，我们从两个方面讲讲。第一个是我们的发展模式，第二个是我们的未来的发展战略。

　　第一、5年前我加盟恒大，那个时候就确定了要发展旅游业、酒店业。5年以来我们都坚持一个目标，就是以自己管理为主，自有品牌为主，引入国际品牌作为辅助，这是一个非常清晰的目标。到今天为止我们所有已开业的、正准备开业的、已经在建设的几十家酒店里面，只有极个别的我们跟国际品牌签订了合约，包括美国的、日本的，日本主要是温泉，始终坚持以自己管理为主，所以从一开始我们就自设品牌，自立团队，当然在这个团队里面我们有引入了一些国际背景，甚至是外国人作为酒店的总经理。这个探讨一路走过来，我们也经历过很多次的交锋，不断的有人建议过我们，包括宁总跟我们讲过，包括当地的政府不断的给我们各种各样的建议，你们这样做能否做出水平，可以不可以改成国际品牌，但是我们坚定的走自己的道路，所以我们现在已经形成自己的管理模式，是紧密型、集团化的管理模式，从规划设计我们有4代产品，目前正在建设的第4代产品按，第一代、第二代产品已经开业，市场绩效我们是满意的。

　　第二、、从团队来讲，所有的高层都有受过一定的训练，同时在国际品牌有一定的工作经验，这样的条件很赢，招聘的难度很大，但是我们认为这样对我们组建团队是有好处的。

　　第三、梯队人才的培养。大家知道大学生从事这个行当是耐不住寂寞的。像我从大学毕业一直到20多年没有离开过酒店业一天的是很少的，但是现在的年轻人要走这一步很不容易，也许是社会的压力和各种各样的因素，但是我们坚持每年招聘至少近百人的名校的毕业生，每年每年这样培养，从2007年到现在一年也没有间断过，所以我们在人才培养方面付出了极大的代价，但是我们坚定的认为这才是我们以后管理的坚实的基础。

　　大家知道酒店业要成功三个核心要素：第一个是品牌;第二个是团队;第三个是知识管理。我们在知识管理这方面就是经验的邹总结和国际经验的引进也采取了很多的措施，刚才讲到引进外国的品牌，更重要的是我们总结自己的经验，比如说我们有中央预定系统，中央采购系统，以及独具特色的SOP等等，这都是我们这几年非常艰辛，但是是点点滴滴都在做的。

　　恒大这几年的酒店通过自有酒店，默默无闻在做，因为在中国现有品牌的竞争下要建立自己的品牌影响力非常的不容易，这个是一个很艰辛的路，所以宁总刚才讲的我们感同身受，但是不走这一条路不行，刚才讲的国际客源不到20%的情况下请国际品牌来管理有各种各样的问题，事实上我的职业生涯经历过N次的国际品牌和国内品牌的交锋，当年是广州最早的一家上市公司，我们请国际品牌签约了，国际经理要上任时候把我们这个方案给否定了，因为在那个时候请国际品牌来管理非常有必要，因为那个时候我们的思维没有开拓，人才基础没有夯实。但是到今天我们的视野彻底打开了，无论是国际回来的，还是本土成长的，对酒店业的理解已经非常透彻，我们自己的管理风格也逐渐在形成，所以在今天的管理情况下，我认为有必要组建自己的团队，发展自己的品牌，建立自己的知识体系，这个是我们的发展的方向。

　　恒大非常重视品牌建设，体育也是我们建立品牌承担社会责任一个非常重要的内容，所以借助体育品牌为我们恒大在其他社会发展赢得了很好的空间。比如说恒大酒店的发展，我们有恒大的大的平台同时又体育的影响力，对我们推广市场和凝聚员工的凝聚力都是有帮助的，所以这个路是非常成功的，谢谢大家。

　　陈妙林：谢谢彭总，张总谈到了恒大的企业。中国面临着一个酒店的问题，去年年底在中国旅游协会开会的时候我也提出了建议，我说要正视这个问题，中国酒店业现在的员工的流动率是30%，也就意味着三年换一批人，这样的流动率对饭店业的提升是很不利的，这也是饭店业的纠结之处，这不光是酒店业的问题，也是社会环境的问题使员工的流动率这么大，现在不光是酒店业的流动率大，工业企业的流动率也是大，这个是中国企业的悲哀，因为员工的流动率大了就说明人是比较浮躁的，对企业不负责，对社会也不负责，我们不反对员工流动，但是这样高的流动率要引起社会的重视，特别是宣传部门的重视，为什么一个城市的发案率很高，除了外地人之外，人的流动过快也是一个管理上的大问题。[page]

　　接下来听听央企，中粮集团的陈敏来谈谈酒店的发展，凯莱是中粮的一个品牌，他也是中国酒店业当中做得比较早的品牌，我们现在请陈总来谈谈酒店发展的问题。

对话嘉宾：中粮集团酒店事业部副总裁陈敏

　　陈敏：谢谢大家，谢谢陈总的介绍。因为我记得这次人大会上，有一个经济学说下一个任务中国是要保证行业健康顺利的发展，应该要极力削减央企的权利，无论从融资，从投资环境、从政府关系跟企业大家有一个平等的竞争机会，我觉得这个话是非常对的。中粮的发展当然也得益于国家的发展，也得益于这几十年改革开放的发展。中粮对酒店的投入，刚才陈总说了，我们也是比较早的。可能是在1992年我们收购了战国门边上原来司法部的一个酒店，后来我们该名叫凯莱大酒店，凯莱这个品牌当时大家对它的评价也是不错的。一个它是中国人自己的品牌;第二个它还是一个假洋鬼子品牌，为什么这么说呢?因为当时大家觉得酒店很高档，我记得我在北京大学生的时候，北京饭店是不能随便进去的，不是说对市民开放的。

　　所以当时我们觉得品牌这个东西号召力很重要，所以我们就在香港注册了一家凯莱酒店国际管理公司，这是我们在香港彭丽公司注册的一个品牌。而且我们的管理团队当时选拔的也都是有多年的酒店管理的。所以一直到今天凯莱管理公司里面的管理人员也是八国联军，比较多方面招揽一个很好的团队，但是听我们两位嘉宾也是中国比较杰出的地产开发的领导者，说了关于民族品牌的推广。我只在想这个事，中粮在过去5年里面走了一个相反的路，为什么呢?从具体来说第一个品牌管理在这5年里面建立了一个新的战略，对酒店重新进行了定位，不符合定位的酒店都卖掉了，所以东北的凯莱作为业主我卖掉了，但是买去的人继续请凯莱管理，所以凯莱管理公司已经纯粹的市场化了，不是说中粮的酒店都给他管，也不是中粮的业主，它是一个市场化的公司，这个是第一。

　　第二、我们当时为什么这样做，说一个最简单的一句话，我觉得自己搞管理公司搞不好，但是分析原因跟体制有很大的关系，可能陈总他能管得好，我就管不好，这跟体制有关系，不是一句话、两句话能说得清的，这个是从我几年来的营运、回报，从1992年到1996年短短的四年当中投了10多家酒店，后来都收了，现在就是走国际化的路，也就是请外国品牌来管理。当然我也坚信民族品牌自己管肯定能管得好，所以我也不排除将来中粮做酒店，我不排除会交给开元管，交给其他管得好的品牌管，我觉得这个思路还是开放的。我觉得体制原因，在我个人的想法，我央企绝对不会成立一组人来管理我的酒店，因为管不好。

　　陈妙林：谢谢陈总给我们提供机会。

　　陈敏：这个是说到酒店的过程，凯莱的酒店新的改造地段比较好，原来的凯莱饭店拆掉了，原来凯莱在三亚的第一个渡假酒店我们也升了价值，用空地重新盖了。所以去年中粮在中国的渡假酒店有10多家，去年开了一个威斯汀，还有一个是美高梅。凯莱拆了做了一个W酒店，当然帐是一样算的，并不是说央企就没有尺寸，我们也是经过慎重的考虑，财务上的计算也是非常慎重的，对于老的酒店的出路，我们也是释放了地段的价值，我们也是抓住将来发展的高端酒店，特别是旅游度假区跟北京这么一个大都市，将来对酒店的长远需求，从这个角度我们很慎重，当然北京一年拆了两家酒店，舆论、社会、政府也给我们很大的压力，但是这个也差不多要完成了，这个是中粮酒店发展的一个简单的过程。

　　陈妙林：谢谢陈总，陈总也是毫不隐瞒的讲到了自己的观点，说明今天台上的六位嘉宾，5位都是民企，一位是央企，看来五位，包括我六位，今后听陈总这么一说，我就更具有信心。

　　我们讲中国的民营酒店、民品牌当中，民族酒店占的位置不多，至少全十强大部分还是国企、央企，中国酒店业的龙头老大是上海的锦江，但是我们也有信心，花三年时间，我们可以在高星级酒店可能会超过锦江。为什么呢?刚才陈总讲的是大实话，这个也是体制问题。锦江做高星级酒店比我们早几十年，目前高星级酒店基本上是停滞于一个水平上，目标注意力就是在星级酒店了，为什么呢?这个跟体制有关系，不是他们能量不够，不是他们资源不够充足，相反能源、能量、资源都比我们足够，这个是跟体制有关系。因为我们说一句大实话，这个酒店跟他个人没有关系，锦江的高端团队占大部分，民营企业的股份100%是个人得，现在我们公司的团队占了40%多，全部的都分下去。去年通过了上市的计划，但是去年股市太低我们没有上，今年我们上，今年我们上了以后就拿了9千万奖励分给高管团队，高管团队60多个人，每一个人可以分多少，这个就是我们体制上的优势，所以我们在台上的六位民营企业应该充满信心去发展中国的民族酒店业。[page]

　　接下来有请富力地产酒店管理庄启明先生发言，谈谈自己的观点。

对话嘉宾：富力地产集团酒店管理公司总裁庄启明

　　庄启明：谢谢大家给我机会谈谈个人观点。富力地产集团在酒店业的发展是在2005年以后，我们是一个香港的上市公司。所以我们最终的目的是资产增值，同时我们也是在商业地产，酒店、商业、住宅发展方面寻求良好的互动。基本上我们在北京、广州十个以上的大城市，在CBD/商业中心开发了一些综合商业项目。在我自己的观点来说，我们是资产管理多余酒店管理，虽然我的开头是酒店管理，其实我们从事的是资产管理工作。其实在我们项目开发的开始我们首先要考虑的是酒店项目，我们要选择什么品牌才能最大的发挥对这个项目的增值的功能。从我个人来说，我非常赞成民族品牌的发展，我也很支持民族品牌的发展。但是在目前的情况下，在商业项目开发的时候，我们考虑更多是这个品牌的选择对我们的项目有多大的贡献。

　　目前我们开了5个酒店，都是国外品牌的酒店，我们有丽思卡尔顿、还有富力君悦、洲际，这些公司是很多年的管理经验，也有非常强的市场布局支持，所以我感觉这个酒店的状态和经营都是不错的。在当地市场的表现也是不错的。所以我们觉得酒店业的发展，首先在一个实体的地产开发公司，首先要考虑的是资产配置，特别是在目前国家房地产发展的前景不是很明朗的时候，商业地产本身就是另外一个路子，当然我个人觉得一个酒店的投资并不是那么容易，挑战在未来的时间，特别是现在已经来临。因为在中国的酒店市场，在短短的几年时间增加的数量非常大，但是酒店投资成本增长也非常大。如果目前盖一个四星级的酒店，我们自己也算了一下，有一些品牌本来不是很高的，但是最终结算的时候成本也非常高。按照以前的标准，五星的造价成本是1万一平方米，其实现在四星都要一万块钱，加上地价绝对不止1万。按照目前市场的价格我觉得是不能支撑这个投资的。为什么酒店还在开发，还在做?主要的原因就是“酒店+地产”的概念，很多的投资成本都已经算到地产开发项目里面去了，可能开发商觉得这个酒店暂时不赚钱也没有问题，因为地产项目的回报已经回报了。但是这个酒店还在，将来它还要继续运营。地产项目完成以后，你的董事长、业主肯定要问这个酒店，你应该给我正常的回报，我觉得在中国将来的酒店业最大的挑战是在于现金流，我们实际的现金回报到底能不能跟实际在项目投资成不成一个正常的比例，我个人觉得这个是我们最大的挑战。五

　　所以在我个人的工作里面，我花最多的时间是在于项目，怎么追求现金流的回报是一个正回报，这个是我个人的看法，谢谢大家。

　　陈妙林：好，我们也谢谢庄总，庄总不光是谈到酒店管理的问题，也谈到了回报的问题，这都是经验之谈。在中国做酒店要注重回报和现金流，这个是很重要的，注重回报、注重现金流跟选择酒店开发的地方很重要，经济增长比较快，经济比较发达的，酒店做起来回报率会高一些，先进会快一些。但是相对经济不发达的地方，在造价一样，土地地价不一样的情况下，如果你建在经济发展发达的城市，你的平均开房率会上升，平均房价会上升，落后的地方就上不去。[page]

　　接下来我们提跟房产有管理，又没有管理的就是深圳达实智能股份有限公司刘磅先生提几个问题。

　　第一个问题是因为刘总做能源管理和智能管理的工作，我想提两个问题，一个是高科技、新技术，比如说EMC、中央空调等管理对酒店管理的意义是什么?第二个问题是未来酒店发展模式当中，在科技发展当中刘总有什么好的建议和方法?

对话嘉宾：深圳达实智能股份有限公司董事长刘磅

　　刘磅：非常荣幸能有机会参加这一次盛会，我也注意到，这儿多届，这是第一次在圆桌会场上有非地产大佬参加，我们这5位都是酒店地产大佬，我们这间公司是在深圳中小板上市的高科技公司，叫达实智能股份，按主持人的提法我回答两个问题，在回答问题之前我还想引用今天的主题演讲嘉宾社科院的张主任的话，就是在酒店业如果在新技术上准备的失败可能未来就是整个酒店的准备失败。所以在这边我非常感谢张主任在酒店高科技方面的肯定，回答两个问题：

　　第一、关于酒店的节能的问题，在酒店节能方面，我们是在国内的实践者，从旧有酒店节能到新有酒店节能，已经变成了酒店履行社会职责，打造自己品牌，形成差异化优势的一个闪亮点，所以对于各位创建自有品牌酒店是一个非常好的抓手和亮点。

　　这里面有一个单词就是EMC就是合同能源管理，就是国家提倡的节能的市场化，就是你节能我投资，省下钱我们共同分享。我们可以出资对整个酒店在冷热能源方面由我们出资和投资，酒店地产商可以一分钱不出，我们来投资，我们来运营，未来的5-10年我们来共同分享，这个是在节能领域。

　　第二、智能化领域，酒店的差异化，特别是对于高端酒店的差异化，它的高端用户越来越想感受的是一种体验，它是为这种体验来付出高额的房价。举一个例子上海的半岛酒店价格很高，但是住完了以后大家都觉得物有所值，我们在深圳刚刚开业的京基瑞吉酒店设计了智能化系统，广告上画的是IPAD的图片，说入住的时候每人领一个IPAD，整个酒店都是靠IPAD控制，它变成了一个形成差异化的一个亮点。所以这个是第二个建议，用智能化的手段体验，现在不是靠大理石，不是靠硬装修、甚至是软装修来体验酒店的差异化，更多的是通过客户的智能化的感受来呈现这个酒店的品质。

　　最后我也欢迎各位酒店地产大佬和各位嘉宾，能够有机会到深圳，在深圳我们有2万平方米的办公的总部大楼里面，拨出了2千平方米，做了完整的智能与节能的体验。正在建设一个标准的五星级的概念房，把未来得智能和节能形象的展示出来。

　　在节能方面美国有LEED的认证，是节能和环境的品牌认证，我们在这个领域当中也是国内最大的品牌认证咨询顾问商，来帮助这个酒店拿到国际上拿到大家公认的认证标识，来作为你的酒店的节能认证，在酒店的能源投资和智能化我们也是市场上最大的占有着，在座的万达地产和恒大地产我们都是最大的在智能化和节能化的供应商，谢谢!

　　陈妙林：谢谢刘总，作为饭店来讲，智能化和节能问题是摆在饭店管理上一个大问题，因为酒店的三大成本，第一是人力资源成本，一般的酒店占到20%-25%左右，这个是第一大成本;第二大成本是能源成本，一般的酒店是8%-15%都是正常的，但是根据我们的经验有的酒店控制不好会达到20%，是什么概念呢?做到2个亿的酒店能源成本就占4千万，毫无疑问这个酒店肯定是失败的，再加上22%的人力资源成本，这个酒店根本就不可能赚钱;第三大成本就是财务成本，无成本就是建造，建造费用的高低，这三大成本如何控制，这对于做酒店人来讲是非常关键的一个因素。因此刘董事长今天给我们提了一些建议，我认为都是值得酒店人参考和好好学习的。[page]

　　最后我们请广弘集团董事长黄振宇先生讲讲。广弘集团涉及到的产业比较多，有房地产、品牌服装、物资配送、建筑施工等等，其中有一个不知道大家有没有注意到，他有一个养老地产，我们请黄董事长重点分享一下养老问题，其他子可以讲。

对话嘉宾：广弘集团董事长兼总裁黄振宇

　　黄振宇：谢谢陈董事长。广弘集团集团在涉及的领域里面虽然非常多，重点还是房地产开发。提到养老地产，其实我们也只是一个初级阶段。就是对养老地产会有一个投资的意愿，其实我们也有储备养老地产的项目。今天探讨的是“酒店+地产”，其实广弘集团做地产做了十来年，都是以住宅为主，商业地产为依，商业地产跟酒店是息息相关的。其实我们今天也带来了三个酒店项目，我们对酒店的经营、酒店的发展，可能我的看法又有另外一种思路。

　　作为酒店经营来讲，万达、恒大这些大集团公司可以去走自己的品牌之路，它们可以去引进最高端的世界品牌和人才。作为广弘集团来讲，规模相对比较小，我们发展的区域主要在二三线城市，酒店到底是走自己品牌，还是引进品牌管理公司?我自己的选择更多的是寻找最佳的合作伙伴。其实我们今天到酒店年会来参加互动，最重要的一点我认为是合作共赢的问题。我们作为一个地产集团，我认为地产还没有做好，不应该做酒店的管理发展，我认为酒店又是另外一个专业，在这个专业里面我们应该寻找最合适的合作伙伴，来发展“酒店+地产”的事业。本身陈总已经做了专题报告，就是在中国地产业发展来讲，地方政府特别喜欢引进一个高端酒店之类的，促进当地的经济发展，其实最重要的还是有一点点的形象工程，也提高当地的接待能力，这个都是面子工程。

　　作为二三线城市发展来讲，我其实希望找到适合我们合作的酒店品牌，因为本身在地产发展来讲就有跨地域的概念，跨地域也带来了管理的问题，地产的跨地域管理我们都在不断的学习和摸索，我认为酒店的跨地域管理又要重新来学习。今天我们带来了三个合作共赢的模式，我们认为地产在必须在土地开发里面必须要有一个酒店盖出来?那么这个酒店盖出来是引进国际品牌还是国内品牌，是做五星还是四星，这个是我们要单独房，因为不同的项目需要不一样，我认为要找到不止一个合作商，比如说开元是做四、五星级的，但是有一些地方做高了消费不起，我们的酒店也必须盖，那么怎么办呢?该做商业酒店就做商务酒店，该做五星就做五星，这个也是我们发展的思路，我们也通过这个思路也可以探讨出我们作为地产开发可以持续发展的运作模式，谢谢。

　　陈妙林：好的，谢谢黄董事长，黄董事长提出一个合作共赢的观点，我认为在市场经济的进一步发展。钱，永远是一个公司挣不完的，要大家一起共享，一起共享就要赚好更好的钱，那么就要做好合作共赢的模式，这个观点非常的正确。还有一个是养老问题，大会给了一个题目，黄总也比较谦虚，说刚刚初步在做，我想养老的问题，我自己的观点：中国的养老房产今后一定可以做，而且前景非常的广泛，为什么呢?前几年做可能太早了一点，后几年做晚了一年，现在正好。像我这样的人，我60岁，我再过5-10年就考虑要进入到养老的阶段，我有几种方式，我可以自己买别墅，也可以进养老院，这个不是不可能，因为子女天年纪大了，不可能和我们永远住在一起，我们进入养老院和同一个年龄层次的人享受生活，这个就带来无穷的生活。我经常说我妈妈，我妈妈今年86岁，我老妈生了6个孩子，但是没有一个孩子能跟她住在一起，这个是我的悲哀，也是我母亲的悲哀，因为种种原因，她如果说要进养老院，她死活不同意，我选择了很好的养老院，她说我的儿子有出息，我进养老院面子过不去，但是我们这一代人不关心这个问题，我对养老院有研究，但是我没有做，研究来研究去我突然看了一本书，日本一个情爱小说家渡边纯一写的《失乐园》，看了以后不喜欢住养老院了，老是进进出出的，但跟住酒店是不一样的，《失乐园》里面写了很多老年人的生活，但是总的来说这个是一个痛苦的行业，养老院挣钱很容易，因为没有人住肯定很容易赚钱，但是管理也是一个大问题，痛苦的行业你做了以后，赚钱以后也是痛苦的，所以非常抱歉，有人做养老院我不反对，养老院肯定是赚钱的，你把一部分房子卖了，投资回收了，再去开发，因为中国做养老院的太少了，肯定可以赚钱，但是这个行业的管理又是一个大问题。

　　今天时间的关系，嘉宾有很多的问题我还没有提问，他们有很多话也没有讲完，因为时间的关系只能到此为止，我们感谢六位嘉宾也感谢大家谢谢。

六位对话嘉宾与主持人