投融资论坛：旅游地产等新概念模式地产投资探讨

投融资论坛“旅游地产等新概念模式地产投资探讨”六位嘉宾

　　时间：2012年3月18日

　　地点：长隆国际酒店

　　旅游地产、养老地产、牧场/庄园生态休闲、农业地产等新概念模式地产投资探讨

　　主持嘉宾：全国工商联房地产商会执委会主席张雪舟

　　发言嘉宾：

　　恒泰投资股份有限公司董事总经理陈汉权

　　野狼投资股份有限公司董事总经理高旭华

　　广弘集团有限公司运营总监陈杰苗

　　广东华浚集团有限公司董事长肖灼彪

　　广州市长江企业集团有限公司副总裁胡萍

　　上城投资控股集团有限公司总裁曾高伟

　　主持人：欢迎大家来到中国饭店2012年会分论坛，投融资分论坛，今天下午探讨的主题是：旅游地产、养老地产、牧场/庄园生态休闲、农业地产等新概念模式地产投资探讨。我们邀请到了全国工商联房地产商会执委会主席张雪舟作为主持人，首先有请他演讲。

主持人：全国工商联房地产商会执行会主席张雪舟

　　张雪舟：各位嘉宾、各位代表下午好，很荣幸参加本次活动，同时担任本场论坛的主持。

　　下面介绍今天下午参与论坛对话的各位嘉宾：

　　恒泰投资股份有限公司董事总经理陈汉权、中山大学EMBA校友会会长

　　野狼投资股份有限公司董事总经理高旭华、中山大学EMBA校友会的副会长

　　广弘集团有限公司营运总监兼中山市EMBA校友会会长陈杰苗

　　广东华浚集团有限公司董事长、中山EMBA校友会常务副会长肖灼彪

　　广州市长江企业集团有限公司副总、EMBA校友会副会长裁胡萍

　　大会给了今天这样的主题，叫做旅游地产、养老地产、牧场、庄园生态休闲农业地产、新概念农业地产模式探讨，会前跟几位嘉宾探讨，大家的出身是传统的房地产企业，今天的主题时间不长，大家围绕两个话题探讨。

　　第一个话题，新概念模式的房地产，跟传统的住宅商品为主的房地产有怎样的区别和特点，尤其是从投融资的角度展开。

　　第二个话题，当前的大环境，包括两会和政府对宏观调控进一步的明确，本轮的房地产调控和未来发展的趋势，对于新兴地产的发展到底是怎样的影响，到底是利好利空还是怎样的影响，这两个话题，我希望在座各位对话嘉宾跟我们分享这方面的经验和自己的想法。

　　首先从会长开始。

对话嘉宾：恒泰投资股份有限公司董事总经理陈汉权

　　陈汉权：非常感谢在这里跟大家探讨和交流，跟大家探讨房地产行业今后发展的趋势，因为房地产行业处于调控的阶段，我个人认为调控对房地产行业今后的发展是有帮助的。任何一个行业发展到一定的阶段，要走向稳定和健康，才会使行业发展得更长更久。

　　我自己是做住宅地产的，对于商业地产并不是很熟悉，自己本身也没有操作国商业地产，养老地产业没有接触过，因为养老地产是新的行业，包括旅游地产，对于目前的住宅地产来说，我个人的观点是这样的，目前是处在怎样的阶段。

　　我认为住宅地产今后处在练内功的阶段，目前的调控来说，会增加房地产业的运营成本。例如房地产的利润问题，以前利润很高，今后意味着要回归到合理的利润。意味着经营团队、财务杠杆的运用，如果房地产发展到合理运用的阶段，就挑战企业内部管理的能力。

　　以前拿一块土地后，房地产三至五年再开发，原来的土地成本是2000元/平方米，三年后土地上升到五、六千元，因此靠的是土地增值部分赚钱。今后三至五年如果土地不增值的话，怎样经营，企业自身管理是否会出现问题，拿到土地后，是否可以用最快的时间开发出来。这就涉及到建筑的成本，产品的设计是否适合市场，营销的时候是否可以快速的实现资金回笼，时间短暂的话，财务的成本就会降低。时间短的话，运营成本也会下降。

　　个人的观点认为，今后的房地产是练内功的阶段，也体验了企业在艰难的时候如何生存和发展。宏观调控后，对于能够生存下来的企业就是一种挑战，这是我个人的观点，谢谢大家。[page]

　　主持人张雪舟：陈会长跟我们分享了典型以商品住宅为主的房地产洗液面临宏观调控下的生存指路，这是非常宝贵的经验。

　　陈会长是典型的商品住宅企业，下面有两位肖总和胡女士，你们是商业地产，请你们介绍自己的经验。

对话嘉宾：广州市长江企业集团有限公司副总裁胡萍

　　胡萍：我是来自于商业地产的企业，我们也做房地产企业，按照国家宏观调控的走势，我认为房地产不是不可以做，要看如何做。

　　房地产不能按照以前暴利时代的模式，拿了土地就开发，开发后就资金回笼，这种简单的模式有待于开发商研讨的问题。

　　企业除了商业地产外，还涉足了部分养老项目，下面我针对养老地产行业跟大家做一点简要的分享。中国老年化的进程不说大家也知道，每年新增590万老人，这方面的空间越来越突显，大家对于养老行业是越来越关注。

　　目前，国家养老院的条件和设施，养老的概念还是相对比较简单和粗浅，摆在地产行业面前的课题尤为突出。

　　房地产行业进入养老行业，如何以最低的成本吸收地价，获得土地之后，如何嫁接养老概念做养老地产。国家对养老的政策没有明确的概念，如何支持我们的养老产业，养老产业有哪些内容，国家并没有明确的规定，目前养老产业的盈利模式相对比较薄，按照我们的测算，利润空间在10%到12%，按照此利润空间，我们连利息都无法支撑。很多的开发商处于养老、养生两个阶段之间徘徊。说一句通俗的话，就是打擦边球，为什么会是这样?

　　因为养老产业没有形成规模化，中国人对于进入养老院的概念还没有完全的接受。我们作为房地产开发商，确实很想做养老地产，如何做，这是值得大家研讨的问题，我今天就抛砖引玉提出此话题，接下来大家可以进一步的探讨，下面将话筒交给肖总。

对话嘉宾：广东华浚集团有限公司董事长肖灼彪

　　肖灼彪：本人是从事商业地产投资的，这两年做过三旧改造的项目，现在也往养老地产延伸，也在进行研究。广州市的养老情况进行了研究，这里给大家分享一些数据。

　　例如某寿星大厦，经过十年的运营，老人大概有3000个，工作人员有900人左右。这个养老院的收费，我们调研的时候，观察得比较细。入场费即设计设备费，开始筹建的时候是几千元，发展到现在是4万到15万，因为比较紧俏，离市区比较近，还要排队才可以进入，光是这一项费用，一个老人进入需要4—15万元，根据住房的标准不同而定。

　　老人进入后到“离去”后，这4—15万元是没有退的，还有正常生活费用(伙食费)以及政府的拨款。还有一部分费用是社会捐赠和善款捐赠，这一部分是不好说的，他们也不透露，但是会有一定的占比。

　　伙食费是可以保证营运的，老人进入时就有一定的年纪，基本上8年左右一个轮回，一个轮回是3000人左右，这笔费用是2亿元左右。如果从以上的情况进行判断，我认为老年地产是值得投资的。

　　老年地产适合中小企业，目前龙头房企涉足的不多，没有说谁做得更好，我认为应该鼓励做老年地产。[page]

　　主持人张雪舟：两位嘉宾对老年地产进行了讲述，房地产商会前年开始跟中国老年委、医院协会和美国的老年协会一起进行了研究，听了两位嘉宾的演讲，我分享一些成果。

　　前两天在建设部讨论老年住宅的标准，有专家提出，老年住的概念是非常宽泛的，从民政部来说，对老年人提出了“90、7、3”，90%据家养老，70%社区养老，30%是机构养老。

　　今天谈的老年地产是指30%的机构养老，还有国家福利和社会福利的非公益机构，目前已是我国养老体系的一部分，但是这部分的床位比较少，无法满足社会的需求。目前存在的问题是，设备比较少，广东等发达地区，因为高收入老年人群的需求，目前的情况是无法满足的。我们探讨的是30%的机构养老，主要是以中高的老年人为主。

　　最近参加了发改委的会议，目前房地产受到国家的打压，但是“十二五”将养老产业作为重点发展，因此他们忌讳将养老和地产放在一起，他们认为应该是养老事业，养老住区或者是养老服务业，用这样的概念提出来，更加的符合国家的政策。以后业内的论坛，希望养老地产的概念，可以更好的被政策能够接受的概念覆盖。

　　旅游地产、休闲地产或者是新型地产不一定非用养老地产的概念，下面有请曾总分享他在做旅游地产方面的经验。

对话嘉宾：上城投资控股有限公司总裁曾高伟

　　曾高伟：非常感谢主持人，原来是做房地产、住宅、商业和酒店，下一步我们的战略有一些改变，我是中山大学房地产班第9期的学生，陈汉权先生是校友会的主席，我是会员。

　　利用今天的机会跟大家进行探讨，我们不要将旅游地产、养老地产分得太细，我是如何归纳的，这里跟大家共同分享。根据集团的研究和战略，我们用的词语是人们的第二居所，为什么这么说?

　　随着中国经济的发展，随着人们普遍生活水平的提高，中国中产阶级的人数会越来越大，我在广州工作，我在广州有非常好的房屋，但是不愿意在广州再购买房屋。大家都知道广州PM2.5指数全年都是受污染的，作为富人作么会在广州常居住，希望到负离子好的地方生活和居住。

　　主持人张雪舟：尤其是年纪大的人。

　　曾高伟：我们现在步入中年，再过十年就是中老年，我们应该怎么办，如果建养老院的话，我是绝对不会去的。养老是地产新的产业，我认为十年后人们寻找第二居所的渴望会越来越大。在第一居所得到保障的情况下，为什么集团重点打下第二居所。

　　我们认为中国有13亿人口，居住地产始终是国计民生的问题，国家和政府非常关心的事情，从本届政府的宏观调控后，对于第一居所的调控会常态化，不可能调两年就不调了。中国住宅市场的高峰已经在本次调控之前，我认为已经结束了。接下来国家会长期对第一居所进行调控，因为关系到每一个人的利益，尤其是没有房屋居住的人的问题。我们是社会主义国家，之前这方面做得不太够，新一届的政府会更加的关注民生。

　　目前，阿拉伯国家发生了翻天覆地的变化，就是因为财富集中在一部分人身上，产生了重大的矛盾。中国已经意识到这方面的问题，涉及到衣食住行方面的内容，国家会常态化的进行调控。我们就不要跟政治做斗争，或者是希望不调控，或者是将调控降下来，或者是在人大会议上提建议。

　　我们是在找第一居所而且是中产阶级的人，我们在大社区中进行配套，例如酒店和医院。我在云南西双版纳，目前项目占地是1.8万亩，有80多家企业进驻，例如保利、万达、恒大，他们都在进行产业的转型。

　　万达成立了专门研究生态的企业，保利在北京也成立了生态的机构，说实在是养老地产，泛的概念就是为解决第二居所。西双版纳集中了万达、雅居乐、保利，保利将中国的301医院搬到这里来，他们为了解决中国高级军队领导干部退休后生活的问题而成立的。

　　中国平安和云南白药也在全中国大力推进第二居所的工作，中鸿集团，深圳华侨城集团都进入西双版纳。

　　会议后，我有几分钟的短片可以跟大家分享，我们是如何为中产阶级的人们服务，如何让他们赚钱后，享受到有质量且是幸福的生活，到时跟大家共同分享。[page]

　　主持人张雪舟：曾总归纳的很精辟，将一大串名字归纳为第二居所产业，第二个贡献，为十八大以后的政府定了基调，就是保障民生。

　　下面的嘉宾是投资领域的陈每时和高总，刚才几位企业家提到了企业的发展，从投融资的角度如何看待新兴产业。

对话嘉宾：广弘集团有限公司运营总监陈杰苗

　　陈杰苗：集团2008年后提出了养老地产，我们在江门有相关的项目。市场方面各位嘉宾已经进行了分析，从目前中国的体制来说，目前养老产业的主管部门是民政部，在目前的法律来说，养老机构是非盈利机构，对于民营的养老机构是没有行政许可的，跟房地产开发是完全不同的概念，因此不能用房地产的模式来做养老。

　　我们做项目的时候就会遇到很大的阻碍，项目投资就要讲究汇报，而不是讲项目利润的问题。我们只是做非盈利性质的养老院，这一点跟开发投资和汇报是矛盾的。在此过程中，我们是这样考虑的，我们向北京太阳城进行了学习。

　　主持人张雪舟：养老机构是非企业法人。

　　陈杰苗：我们是做房地产设施的投资和开发，社区服务需要服务公司来运作，从某种意义来讲，可以用商业地产运营的角度来思考此问题。盈利性可以从社区运营和投入着手。

　　中国的金融体系中，所有的银行对于项目都要进行评估，目前也有房地产投资的基金，对项目也要求有盈利。我们如何将养老产业的房地产做起来，就存在一个很大的问题。政府可以做非营利性的项目，企业一定要有利润。目前，保险基金可以对养老产业进行投资，目前还是处于尝试阶段。我们做养老产业之前，要考虑清楚，不能贸然的投资。因为整个运营架构未搭建之前，会给企业造成很大的压力，我就跟大家分享到这里。

　　主持人张雪舟：陈小姐谈到了养老地产算帐的问题，下面有请高总继续剖析。

对话嘉宾：野狼投资股份有限公司董事总经理高旭华

　　高旭华：前面几位抛了玉，我就抛一些砖。在座的各位都比我有经验，我来这里是学习。我们的基金公司有40多位股东，30多位是直接或者是间接的投资房地产或者是酒店，因此这里跟大家进行分享。

　　地产和养老地产从融资角度来讲，前提必须要有的市场需求。刚才有嘉宾提到，老年化不断的增加，每年有590万老龄人。60岁以上的人口大概在1.8亿以上，刚才张院长也提到，大部分的人是不会到养老院，只有少部分的人会到养老院。

　　还是有人需要到养老院解决养老的问题，再过十多年，等我们到了60岁时，中国的养老体系是无法解决养老的问题，估计到时会有五、六亿人，因为60后、70后的群体是特别庞大的，因此说明养老行业是有市场的。如果完全的做养老地产、养老院，大家投资的热情度不会很高。如何跟地产挂钩，这是一个新的概念。因为跟养老和福利挂钩，地方政府还是很受欢迎的，也帮地方政府解决了问题。

　　前年我们跟中大的校领导和几位股东到清远、云浮谈一些项目，例如温泉度假村，我们希望建造养老、休闲、健康、保健、医疗等内容，还跟中山医、省医院的一些专家合作，在这里设一些点，搞一些项目，当地的书记和市长是很欢迎的。

　　碧桂园和恒大在清远市拿了25万/亩、27万/亩，给我们的价格是20万/亩，给每年的指标是500亩到1000亩的用地指标。目前有几千亩土地已经落实了，正在办理土地证，还有几千亩土地是租赁的，正在办理相关的手续。无论是投资还是开发，首先成本降低了，这一点是开发商看好的。

　　运作上如果引入新的概念，中国传统理念很重的国家，例如有儿子不会去养老院，但是观念在改变的。例如有几个好朋友愿意一起去养老院，不一定365天都在养老院，但是共同住几个月是有可能的。

　　上个月河源万绿湖的一个开发商搞了一个事业，当时买了一个岛，打算建几十栋木质和生态的小别墅，现在非常火爆，如果要订房需要提前一周以上，我们认为这样的思路也是不错的，也可以搞一些岛屿，建一些休闲、娱乐的产业，让年纪大的人去住一下。

　　有了概念后，融资就会相对好一些。刚才跟张院长交流，现在我们有几位股东，涉足的行业有实业、酒店、医疗、服装、电器，通过他们进行担保和融资，但是将资金用于地产行业还是不方便的。如果避开地产行业的话，资金的渠道就会更加的顺畅，我就介绍到这里，谢谢各位。[page]

　　主持人张雪舟：下面请各位嘉宾提问。

　　现场观众：我是深圳从事酒店业的人员，除了在座的嘉宾，我们都是为地产行业服务的公司。我们是为新建的酒店提供商业和智能化的服务，也为新建和已建酒店提供管理服务，我们是依附于地产行业的衍生公司，我们关注的是未来的发展方向，是否养老地产是暨商业、酒店之外的战略转移。是否可以达到酒店和商业地产这样的高度，请各位予以介绍。养老地产是否包括医院、酒店，是否可以将具体的业态予以介绍。

对话嘉宾：上城投资控股有限公司总裁曾高伟

　　曾高伟：我准备战斗的领域不是养老地产，给人们找第二居所，不要纳入养老地产，但是有养老的成分，目的是给老人提供一个好的地方，但是企业不希望赚老年人的钱，希望赚年轻力壮而且在人生高峰阶段人的钱，这是我们的考虑。

　　养老地产还是要考虑的，有一位嘉宾说交15万元的管理费，但是我认为做养老地产不要以盈利为目的，可以从其他地产项目中获得利益，补贴养老地产。可以在养老地产中间高档的五星级酒店，但是纯养老院的形式不太合适。我希望为大城市中的人，为他们一生中提供更好生活质量的地方，而且配套要完整，例如有五星级酒店，我们的项目正在跟悦榕庄谈，保利在旁边搞了301医院，我目前40多岁，我血压高、脂肪高，我们的工作压力和负荷是比较重的，我们也是比较危险的。

　　主持人张雪舟：你们是属于高危行业的人。

　　曾高伟：例如均瑶的老总，说走就走了。现在很多企业的高管身体方面有很多的影响，财富来了，但是身体垮掉了。我们希望第二居所能够为他们服务，至少可以使他们活得更好。

对话嘉宾：恒泰投资股份有限公司董事总经理陈汉权

　　陈汉权：我补充两句，养老地产我没有做过，但是我接触过很多。养老地产解决的是融资的问题，这里跟大家分享一些成功的养老地产的案例。

　　他们拿民政部门的指标跟当地政府谈，拿一块地建养老院，例如一千亩第一个标准，里面有800亩地是做商业地产，将800亩地赚的钱来盖养老地产，这样做有怎样的好处。从当地政府获得了一些政策，在土地拍卖的时候，里面必须要有养老地产，例如举牌和拍卖获得的土地要打50%，这样土地成本比较便宜。以80%的项目作为商业地产开发，用赚的钱来盖养老院。

　　养老院离大的医院不能超过25公里，而且交通必须非常的便利。养老院建设后，附近一般没有大型的医院。养老地产就要避免这样的问题，老人出现问题之后，如何就近解决，因此医院的距离不能超过25公里。

　　我没有听说很成熟的养老方案，如果有这样的模式。例如请一些专业机构进行合作，我将养老地产盖完了以后，将机构交给专业的机构运营，给他们相应的费用。财政部对于养老项目也有补贴，我们赚了房地产开发的资金来补贴养老的问题。

　　融资的问题

　　有房地产项目的时候，国家有政策支持我们以项目养项目，国开行也支持养老地产的开发，如果两方面都可以解决的话，谈老年房地产就会更加的成熟。项目过程中选址非常重要，有的项目选择山清水秀的地方，空气也非常好，但是有一个问题，地方偏远后，开车太远离开城市，老年人愿意去，但是小孩子不愿意去，因为家人去看老人就不方便，如果在市区的话，征地就比较难。例如当地政府要做业绩，就将项目放在广州周边，例如从化、花都。

　　我跟很多的朋友洽谈，大家都认为老年地产是一种趋势，大家都想从中分一杯羹。有几个朋友都将公司注册下来，之后跟政府谈。如果可以解决两个问题，一个是融资，一个是利益模式，如果得到民政部门和当地政府的支持，这种操作模式就会切合实际。[page]

　　现场观众：我的问题很简单，一个问题请胡萍女士回答。目前大家都会投资地产，我是从消费者的角度来看，是否要过多的看好住宅和商业地产。也许今后经济出现问题，房地产业又上去了，大家就错失了投资的机会。

　　我的朋友在河源绿湖看了项目，感觉很好，就刷卡费用过早的进入，当时的年龄只有40多岁，我也有类似的情况，因为年龄还早，这么早买了养老地产，没有提前享受。

　　我的两个问题，一是过早的看空地产和商业项目，第二个是过早的介入养老地产，大家都不知道如何做，因为中国的富人不太会享受。

对话嘉宾：广州市长江企业集团有限公司副总裁胡萍

　　胡萍：我先回答第一个问题，是否过早看空房地产。不知道这位女士是否听了上午的中国饭店2012年会。中国房地产的趋势从长远的角度来说是可持续发展的，为什么这么说?

　　中国的城市化进程才达到55%，国外的城市化进程达到了70%。中国人的观念跟国外是不同，国外拎着包去租赁房屋就可以过一生，中国人认为没有房屋是悲哀的一生，有了一间还想有两间，还希望有别墅，因此中国的房地产业是有“前途”的。前途到怎样的阶段，一方面跟中国的政策有关，因为房地产涉及到国泰民生的问题，因此中国政府希望将房地产压下来，我认为不是由政府说得算，应该由市场说得算。目前压的过程就是对中国房地产业洗牌的过程，中国房地产业的蓬勃发展就五年，在此过程中，中国大大小小的房地产开发商是鱼龙混珠，至少有上万家。北京2011年的下半年将近有500家小的房地产开发商自动的不去年检，意味着已经离开房地产市场。未来的房地产市场是规模化和产业化的发展，万科兼并很多小的房地产开发商，从而形成规模。

　　房地产市场是否有前途，我认为是有的，尤其是豪宅的市场，这就是我的回答。

　　肖灼彪：其实很多的嘉宾在交流的时候很忌讳养老院，一般叫做生态园和养生园，但是我认为都是养老院。现在是否会过早的购买养老项目，我认为没有。站在买和受益的角度我认为，不会过早的购买。

　　养老地产叫什么名称，这是差异化的问题。如果投资商和发展商，某个养老院或者是生态园可以叫做“给父母一个五星级的家”那么我们的养老和生态地产可以做下去，不知道这样是否可以解释明白。

　　现场观众：各位嘉宾大家好，我是广弘集团商业部的，说到养生地产的概念，我从商业经营的角度提出一个问题。在中国现有的法制法规的体制下，我们做养老地产的时候，经营的时候会遇到各种各样的问题。假如养老地产一般是以养生为主，老年人入住后，都会发生不可预估的事情。从经营的角度来说，之前投入了这笔费用，在没有使用和享受完了以后，就可能去世了，这笔费用的承接人，或者是直系亲属，在法律的层面上承接这笔费用的时候，跟国内的情况不太相符。大的环境下，国内的法制法规的环境下。我们的养生地产该如何经营。

　　主持人张雪舟：你的问题需要谁来回答。

　　现场观众：请高总来回答。

　　主持人张雪舟：给了投融资专家一个法律行的问题。

对话嘉宾：野狼投资股份有限公司董事总经理高旭华

　　高旭华：我说两句话，之后肖总来补充。这位先生说交了一笔费用后，但是没有享受到，我认为这个问题跟购买保险是差不多的，现在市场也有收10万元或者是根据年龄收相应的费用。有的人活到80岁、90岁，有的人只活到70岁，入门的费用可能是一样的，有的人寿命比较长，可能原来交的费用就不够用了。有的人费用没有用完，之前的约定已经明确，就不能退的，这跟交保险是类似的。

　　肖灼彪：我来补充两句话。我认为产权式的老年公寓在市场上是比较缺乏的，市区内都是有使用权式的养老公寓，但是没有约定的年限。一般来说，采取的方式是这样的，老人进来后，约定要交一个数字，老人“离世”后无论时间长短，就不涉及到集成的问题，这是广州市场的问题。

主持人：全国工商联房地产商会执行会主席张雪舟

　　主持人张雪舟：我也进行补充。刚才您讲的问题，实际上就是陈总讲的盈利模式的问题，我们跟美国养老协会谈了两年，他们告诉我们一个概念，他们叫做养老住宅。养老住宅成功的关键点有两个，一个是法律文本，不同社区的老人有不同的解决方案，大概有四种，例如附加服务缴费的，一种是签订了合同后，所有的费用都包括在内，还有短期的，还有就是候鸟型的，例如到异地的，合同类型非常的复杂。

　　房地产的模式是将房屋建完了，房屋卖完了以后，开发商的责任就结束了。老年社区的情况是相反，房屋建好了以后，工作才开始。例如85%的入住率是达到盈亏平衡点，这取决于前期长期的品牌管理，法律合同和前期配套设施服务等等。他们一直告诫我们，不要将养老住宅和传统的房地产模式进行推理，也不要跟普通的商业地产进行推理，这是完全特殊以及综合性的产业，美国很多的养老投资机构在中国门口转了大概七、八年，没有一个敢落地的，一方面是国内市场形态的问题，第二个是法律法规不健全的问题。

　　一个老年人的法律诉讼，可以使养老地产破产。法律是非常致命的因素。学会组织了很多的养老论坛，包括4月25日请美国的大使跟我们对话，刚才有的现场观众问的问题很好，为什么养老地产突然的热，原因是这方面是缺失的，国家的“90、7、3”是非常繁重的，每个地区的民政部门要签订合同，要完成多少任务，否则就涉及到乌纱帽的，但是地方的财政资金是不够的，怎么建设养老院，因此有好的项目合作，地方政府是愿意的。

　　进入养老行业的都是房地产企业，例如北京东方太阳城是养老地产，但是全部卖掉了，就无法持续下去，这种模式大家愿意去做，愿意用这样的概念。北京的军委和航天系统也需要高级的养老项目，如果有投资商做的话，他们会收购的，因此市场的机会是比较多的，而且是空白的。

　　中国这两年突然的进入老龄化，实际上这一问题已经很久了，只是之前将此项目淹没在房地产的项目中，现在变成了救命稻草，在房地产市场中占有的比例是3%，比例非常小，市场是缺失的，所以大家愿意探讨，这一问题大家要慎重的介入，因为里面有很多我们看不到的问题。

　　我赞成曾总的观点，用第二居所这一健康的理念涵盖新兴的产业转型，才会有更大的空间，如果完全定义养老地产，跟大家的初衷是不同的，养老是非常大的产业，我们是否有团队，是否有经验，是否有金融的配套，如果都具备的话，进入的话才是比较稳妥的。

　　因为时间的关系，很高兴台上的六位对话嘉宾，一个论坛是否成功，要看结束时现场还有多少人，非常感谢各位的到来，大家共同的努力使我们的论坛非常的成功，谢谢在座的各位。