嘉宾对话：中国酒店新的投资机会在哪里

全体嘉宾一览

　　(迈点网讯)2012年4月10日，第五届酒店职业经理人国际精英论坛暨中国酒店金龙奖颁奖典礼在上海新国际博览中心盛大举行。湖南株洲市人民政府副秘书长谭伟奇先生、万达集团酒店及度假村管理有限公司总经理谢时锋先生、格林豪泰酒店集团董事长徐曙光先生、精选国际酒店集团（中国）有限公司董事局主席兼总裁曾颜先生、上海衡山集团饭店管理公司总经理陆荣华先生、中国房产信息集团旅游地产事业部副总经理胡晓莺女士等嘉宾围绕“中国酒店新的投资机会”展开高端对话。最佳东方网、先之网、迈点网创始人兼首席执行官乔毅先生主持了此次会议。

　　以下是详细的对话内容——

　　乔毅：大家好，刚刚奚总和赵总的发言带给我们很多启发。在当前行业投资过热的环境下，酒店业在未来的投资运营方面应该更加尊重科学，而不是单凭感性判断。今天在场的嘉宾都是非常资深的企业战略决策者和参与者，所以我们坐在一起讨论“中国酒店新的投资机会在哪里”这个主题很有意义，先听听大家对于这个话题的理解。首先有请徐曙光先生。

格林豪泰酒店集团董事长徐曙光先生

　　徐曙光：我一直从事投资公司，在美国和在中国。从我这个角度来看的话，未来五年这个行业的投资前景其实还带有很多不确定因素在其中。先从酒店来说，大量高星级酒店会涌入到这个市场，很多原来在房地产行业的一些项目售卖可能会出现问题，可能还会改成叫商务型或者经济型酒店，这个供给量现在还是蛮大的。但是我看到下五年的需求，到底每年会有多少量的增长，这是一个变数。为什么这么说呢?因为过去十年，我们中国的经济还有财富的创造，至少从我外界来看的话，有 70% 以上房地产行业增值、涨值带来的。由于房地产的增值拉动了许多需求。但是在后五年整个房地产制造财富的机器，估计运转得就会慢一些了。我们这个行业还能不能创造其他财富，并把我们的需求能够带动起来呢?我觉得这是一个很大的变数。

　　第二个变数就是，现在酒店经营的成本现在开始慢慢的都在提高。首先我们看到“十二五”计划中，最低工资每年将以 10%—13% 左右的速度提高。在这种情况下，我想问一下大家，有多少人会觉得酒店的平均房价是可以以这一半的速度每年连续的攀升呢 ? 所以我觉得这是不定的因素，就是成本控制方面。这两个因素加在一起，对于酒店的投资，要格外的小心。这是我个人的一个看法，如果我有一批资金进入房地产的话，我首先会想想有没有其他的商业模式是我可以考虑的。如果必须要考虑到酒店行业的话，我会进一步考虑到酒店的定位，如何能够保证我投资的酒店在定位还有战略方面要高出周边的酒店 5% 或者 10% 。我觉得至少这几点是投资的时候需要去慎重考虑的。我就讲这几点，谢谢。

　　乔毅：徐曙光先生的发言很精彩，相信会给正要进入行业的投资者带来很好的启发，有请胡晓莺女士谈谈您的看法。

中国房产信息集团旅游地产事业部副总经理胡晓莺女士

　　胡晓莺：我主要的工作是给房地产开发商提供项目开发的解决方案。我现在负责的板块是旅游地产。我想说的第一点就是最近两年我们的业务，旅游地产方面其实主要是集中在三四线城市，除了大家比较认可的海南之外，还包括云南以及以云南、四川、重庆为主的西南片区，此外还包括目前正在蓬勃发展的环渤海区域以及南部以珠三角为核心的南部板块。这个是我想说的第一点。

　　第二，在这几个板块当中，我们最近所做的所有旅游地产项目，80% 以上都是酒店。刚才几位演讲嘉宾都有谈到过，酒店现在成为很多大型旅游地产主要的开发引擎，实际上在我们实际的案例操作过程当中，这个得到了很强的印证，80% 的大型旅游开发项目驱动基本都是各种类型的酒店。

　　乔毅：现在我们讲投资，投资必须要有收益和回报。旅游地产这个概念出来以后，很多地方都以此为名兴建酒店。事实上我测算过，很多酒店的投资是没有现金收益的，而且在未来可能还会有亏损。

　　胡晓莺：中国旅游地产的开发，其实它的驱动已经有十种，最为普遍的，最为人熟知的一种是主题公园、一种是高尔夫、一种是酒店。由于受到国家的限制，目前在拿地方面比较困难，主题公园是去年下半年9 月份出了一个政策，对主题公园地产用地进行限制。我想在主题公园和高尔夫受到强烈的政策限制的情况下，酒店的投资开发，不管是对于政府和开发商都是相对保险的开发模式。

最佳东方网、先之网、迈点网创始人兼首席执行官乔毅先生

　　乔毅：还是回到我们经常说的泡沫，这种泡沫不知道什么时候开始破裂，大量的投资进去之后，期待的是未来的升值空间。必须要看到这一点，就像炒股一样，以前我们一直期待能涨破一万点，但在如今的经济环境下，即使涨到8000 点也是完全不可能了。

　　谭伟奇副秘书长刚才的演讲很有感觉，但我想问您，为什么株洲一定要引进国际品牌？国内其实也有很多品牌，比如金陵、首旅、华侨城……我发现地方政府很希望引进一些高端的国际品牌，比如万豪、凯悦等，是否认为这些品牌能提升城市形象，进而带动城市的发展？您怎么看待这个现象？ [page]

湖南株洲市人民政府副秘书长谭伟奇先生

　　谭伟奇：机会在哪里?我还是这个观点，因为中国经济发展的梯度也好，还是宾馆饭店发展的趋势也好，二三线城市，特别是三线城市，这应该是未来的一个重要的市场蓝海。

　　有两个机遇，一个是给房地产开发商带来了一些旅游地产的模式，我觉得大家在担忧的问题有另外一个机遇，所有的酒店公司和职业经理人，当整个行业在面临危机的时候，机遇是在你们身上。为什么?这么多酒店既然建了，必须要运营要管理好运营好。不管理好、运营好，我们造酒店的价值就不存在。要管理好，就需要专业的酒店管理公司和优秀的酒店管理者，以及我们的职业经理人。应该说这块机遇我觉得可能比投资商更大。

　　乔毅： 解读一下刚才的问题，政府也不是说一定要引进国际品牌，而是因为国内品牌的力量还不够强大，或者说，在人力资源的发展方面，在品牌的运营方面都没有系统的策划。本土酒店对于软件的投资，都没有得到很好的实施，而是一味重视硬件的发展，导致国际品牌有机会进入三四线城市，事实上三四线城市的情况可能并不适合国际品牌进入，但他们是轻资产 模式，拿块牌子就可以分食整个中国的酒店市场。一旦经济发生严重问题，他们说撤就撤，留给我们的是大量的酒店和高档的装修。谭伟奇副秘书长的解答给了我们很好的启迪，未来我们的传统酒店需要面对什么问题，以及现在我们应该做好什么样的准备。

　　谭伟奇：我还想说一下您提的第二个问题，为什么引进国际品牌酒店。其实国际品牌酒店，应该说，它的多重属性决定了在近阶段社会对其的关注和重视。这应该说一个高度的聚焦性，因为它多年品牌的沉淀。第二个是它本身的文化管理服务理念这方面。第三个，目前在于一线城市表现出了良好的经济收益，因而引起了政府和开发商的兴趣。其实开发商有时候是非理性的，但有时候也是理性的，所以近阶段，刚刚讲了一个问题，一旦商业模式不能支撑它，将来整个管理服务达不到投资者市场预期的时候，这个时候很多的“短腿”就出现了。所以我们引进过程当中是积极理性、统筹考虑的。

精选国际酒店集团（中国）有限公司董事局主席兼总裁曾颜先生

　　曾颜：中国酒店业的投资机会在哪里 ? 刚刚讲了一组数据，我很认可。一个是中国现在每 8.7 万人拥有一家酒店，这个是数据上面显示是正确的。因为中国现在还按照中国人所讲的话是处在一个迈向小康水平的进程当中。如果我们迈进小康或者达到世界先进发达国家的水平，从旅游大国变成旅游强国的时候，你说我们酒店的市场机会在哪里？昨天和王力龙先生一起聊天的时候，我说现在的酒店不是单单的投资酒店的一个概念，其实我们现在更重要的是酒店的资产怎样资本化，不要单纯的去投资一个酒店，我们说投旅游酒店也好，商业地产里面所涵盖的酒店也好，其实都是怎样将这个酒店的资产资本化。旁边坐的是万达的，我们对他们商业地产的这种运作模式探讨过很多次。我觉得他们在推商业地产的城市化进程当中，酒店资产的这种量化，酒店资产迅速的收回资本，他们是走在前列的。

　　包括今天谭伟奇秘书长所提到的，株洲在引进国际品牌的过程当中，会考虑很多方面的收益。为什么说地产商一定会选择国际品牌？因为他有很多方面的政策给予了优惠，这是第一个方面。第二个方面，我们说是从盈利的模式上面，进行了一些有效合理的嫁接。所以说，中国酒店业的机遇在哪里？我还是认为是在中国的旅游市场，谢谢 !

　　乔毅：我非常佩服万达这些年来的成就，这个成就也是行业的标杆，所以很多人在模仿万达。包括昨天碰到碧桂园，他们也是希望这样运作，但是要想明白不可能有一百个万达。因为这些标杆的成功包含了很多天时地利人和，也许还有一些运气的成分。2012 年会怎样，未来我们要面对什么?值得深思。08 年时我们都在谈论应对经济危机，今天这个危机的后遗症还在。能否通过自身的力量来解决目前经济上存在的诸多问题，是我们的政府面临的一大挑战。

　　万达做得很成功，所以请谢总跟我们分享一下经验。

万达集团酒店及度假村管理有限公司总经理谢时峰先生

　　谢时峰：最近万达的动静比较大，传说有万达广场都有酒店，我在这儿更正一下，其实并不是大部分的万达广场都有酒店，我们只是一部分的万达广场设有酒店。而且我们看到这个市场上很多人在学我们，实际上在这儿可以透露一个秘密给大家，为什么万达会做酒店? 首先，做酒店对于我们来说，我们看的不仅仅是这个物业升值的潜力，第二我们看中这个酒店本身运营盈利的状情况。大家都有这个概念，买房子到底是靠房租的收益赚回来钱，还是指着 房价 能涨，这是一个博弈的概念。

　　我们在很多城市拿地，从开发模式上来说很少有走招标化的模式，我们大部分的土地开发很多时候都是当地政府邀请我们过去，我们目前差不多每年有几十个项目基本上都是在跟跟政府来来往往的博弈过程当中敲定下来的。第一我们持有成本非常低，第二我们假设开发一个30 万到40 万方的商业综合体，我们自己持有的是在1/3 ，剩下的20、30 万方这些物业我们是要出售的，分摊了我们的经营成本，因为很多的开发商不是很明白我们的发展模式，一味学习我们，导致第一他的持有成本非常高昂，第二，开发周期非常长。我们还有另外一个跟别的开发商不太一样的地方，正常的开发时间是36 个月到40 个月，我们正常开发一个酒店的时间是22—24 个月，我们在后期运营过程当中有大量的工作在穿插进行，作为一个开发商你要问问自己有没有实力和这样专业的团队，我们往往拿一块土地，谈完土地议价，确认这个土地摘牌以后，招商团队已经开始启动了招租，招租还没有完成我们规划已经完成了设计模块，设计模块还没有完成，我们已经完成了招标，等签完合同那一天我们就开始建造了，所以在南京、苏州、无锡很多的项目我们都是花了22—24 个月就完成了，这个速度其实非常辛苦，但是是因为万达后面有一支非常强大的队伍在支撑。

　　乔毅：很多国际品牌对你们的业主代表都非常佩服，因为你们的业主代表在酒店方面都非常专业，所以你们酒店未来的运营能力是有本土力量的支持的，是可持续发展的。

　　谢时峰：关于酒店运营的层面我可以补充一下，因为作为您刚才说到万达业主代表的事情，我本人担任过万达四个酒店的业主代表，跟过三个不同的管理公司。事实上我们跟所有的酒店管理集团都有过这样管理合同的谈判，目前合作的是有五个酒店管理公司，实际上我们大部分跟管理公司的PK 或者是合作，很多程度上是我们 MA ，很多的条款签得比别的开发商要好，很多的开发商签不下来。这是我们开发模式为什么能够取得这么成功的状况不是偶然，是有一个整串的产业链。

　　乔毅：有观众给陆荣华先生出了一个小难题：请陆总用简单的一句话总结一下这些年来在酒店行业的从业经验。

上海衡山集团饭店管理公司总经理陆荣华先生

　　陆荣华：非常感谢主持人给我这个机会，今天谈的主题是酒店投资。从 20 多年酒店管理经验总结下来，第一句话，目前是投资最坏的时候，这个大家都相信，不仅是中国，美国、欧洲都是这样。第二句话，因为是最坏的时候所以也是最好的时候，也是投资最好的时候，也是机会最多的时候。第三句话，目前也是本土品牌能够创造比国际品牌更多价值的最好的时机，这是我的一个深深体会，因为我们的客源现在已经不是大部分是国际客人了，现在的客源大部分是我们国内的客人，在这方面国内品牌应该更有经验。在昆明世博会的时候我在那边做总经理，我带领了一个本土品牌的四星级酒店，完全超过了一个国际品牌新的四星级酒店，这是我们十年前的案例，我想这十几年过来以后，我们更有信心，特别是刚才说了三四线城市，哪怕在一线城市本土品牌机会也很多。我们的衡山集团的企业使命，就是为投资者为业主创造价值。我们的管理是提前了，不是开业以后才管理，我们会做投资的分析。如果按照我给你的方案来做，我相信四五年就给你回报，十年回报给你一个高星级酒店。

　　乔毅：好，我最后总结一下，对于本土酒店来说，新的投资方向应该在酒店的运营、研发和人力资源发展和品牌建设方面。今天的主办方只给了我们 20 分钟，大家听得意犹未尽的，可以在会后继续沟通。谢谢各位嘉宾!